By Bojana 
Kupovina stana u Beogradu više ne izgleda kao pre nekoliko godina. Cene jesu visoke, ali i dalje postoje delovi grada gde može da se pronađe pristojan kvadrat bez ulaska u kredite koji traju pola života. Ono što se promenilo tokom 2025. i početkom 2026. jeste način na koji kupci gledaju Beograd. Ljudi više ne jure samo centar grada. Sve više pažnje odlazi ka naseljima koja imaju dobar prevoz, nove zgrade i normalniji odnos cene i kvaliteta života.
Ako trenutno gledate oglase i pokušavate da procenite gde još ima smisla kupovati, verovatno ste već primetili da razlike između opština više nisu male.
Gde se još može pronaći povoljan kvadrat u Beogradu?
Najviše pažnje tokom 2026. privlače Surčin, Borča, Altina, Batajnica, Ledine i pojedini delovi Palilule. Tamo i dalje može da se pronađe stan po ceni koja nije dostigla nivo Novog Beograda ili Vračara. Naravno, ne govorimo o centru naselja ili projektima sa najvišim cenama, već o delovima gde se trenutno dosta gradi i gde kupci pokušavaju da “uhvate” nižu cenu pre sledećeg rasta.
Prema podacima tržišta nekretnina, prosečne cene u pojedinim opštinama trenutno izgledaju ovako:
| Opština | Prosečna cena kvadrata |
|---|---|
| Surčin | 1.800 do 2.400 €/m² |
| Borča | 1.700 do 2.300 €/m² |
| Batajnica | 1.900 do 2.500 €/m² |
| Altina | 2.100 do 2.700 €/m² |
| Zemun | 2.200 do 3.000 €/m² |
| Novi Beograd | 3.200 do 5.000+ €/m² |
Poslednjih meseci dosta kupaca prati manje projekte u rubnim delovima grada jer su razlike u ratama kredita ogromne. Nekada svega 4 ili 5 kilometara udaljenosti od skupljeg kraja pravi razliku od 40.000 do 70.000 evra za isti broj kvadrata.
Naselja koja mladi bračni parovi trenutno najviše gledaju
Zanimljivo je da se danas mnogo više traže praktične lokacije nego “zvučna” adresa. Ljudi uglavnom gledaju koliko im treba do posla, gde je vrtić i da li mogu da pronađu parking posle 18h.
Tu se izdvajaju:
- Mirijevo
- Altina
- Ledine
- Borča
- Batajnica
- Žarkovo
Mirijevo je posebno zanimljivo jer i dalje ima nižu cenu od mnogih delova Zvezdare, a veliki broj ljudi ga bira zbog veličine stanova. Nije retkost da stan od 60 kvadrata u Mirijevu bude jeftiniji od garsonjere bliže centru.
Za kupce koje zanima prodaja stanova u Beogradu, novogradnja je trenutno najaktivnija upravo u delovima grada gde investitori još imaju prostor za gradnju i gde cena zemljišta nije otišla previsoko.
I da, jedna stvar se dosta promenila. Ljudi danas mnogo pažljivije proveravaju investitore nego ranije. Pre pet ili šest godina mnogi su kupovali stan “na render”. Danas vas većina prvo pita ima li upotrebnu dozvolu i ko je radio prethodne projekte.
Novi Beograd više nije reper za “normalnu” cenu
Novi Beograd je dugo bio prvi izbor kupaca koji žele dobru infrastrukturu i novije zgrade. Međutim, tokom 2026. cene su otišle toliko visoko da je dosta ljudi počelo da odustaje i da traži alternativu. Prosečan kvadrat je u mnogim blokovima prešao 3.500 evra, dok pojedini projekti idu i preko 5.000 evra po kvadratu.
Najveći problem nije sama cena kvadrata. Problem je ukupna cena stana. Kada dodate garažu, agenciju i troškove opremanja, vrlo brzo dolazite do cifre koja ozbiljno prelazi planirani budžet.
Da li ste znali?
Prema tržišnim analizama iz 2026. godine, razlika između prosečnog kvadrata u pojedinim delovima Novog Beograda i Borče prelazi 1.500 evra po kvadratu.
To praktično znači da za cenu dvosobnog stana na Novom Beogradu možete kupiti znatno veći stan u Borči ili čak trosoban stan u Batajnici.
Zemun i Altina više nisu “rezervna opcija”
Pre nekoliko godina dosta ljudi je gledalo Zemun tek kada odustane od Novog Beograda. Danas je situacija drugačija. Zemun ima stabilnu tražnju, a pojedini delovi poput Altine i Plavih horizonata privlače kupce koji žele noviju gradnju i nešto mirniji kraj.
Cene jesu porasle, ali su i dalje niže nego na Novom Beogradu. Posebno je zanimljivo što investitori sada grade manje komplekse sa manjim brojem stanova, pa kupci imaju osećaj da nisu “nagurani” u ogromne blokove.
U praksi se najbrže prodaju:
- dvosobni stanovi do 55 kvadrata
- manji trosobni stanovi
- stanovi sa parking mestom
Parking je postao ozbiljan faktor pri kupovini. Ljudi danas vrlo konkretno računaju koliko vremena izgube tražeći mesto uveče. To ranije nije toliko uticalo na cenu stana kao danas.
Voždovac i Žarkovo drže cenu zbog dobre povezanosti
Voždovac je zanimljiv jer ima dosta razlike između naselja. Nije isto kupovati stan kod Autokomande i na obodu opštine. Ipak, kupci ga i dalje vole zbog povezanosti sa centrom i velikog broja škola, fakulteta i prodavnica.
Žarkovo je sa druge strane postalo ozbiljno aktivno tržište za mlađe porodice. Dosta ljudi koji ne mogu da priušte Banovo brdo spušta se nekoliko kilometara niže i gleda novogradnju u mirnijim ulicama.
Republički geodetski zavod beleži nastavak rasta cena nekretnina u Beogradu i tokom 2026. godine, ali sporijim tempom nego ranije.
To se zapravo i vidi na tržištu. Kupci su oprezniji. Manje je impulsivne kupovine nego tokom 2021. i 2022. godine.
Surčin je potpuno promenio tržišnu poziciju
Ako biste nekome pre deset godina rekli da će Surčin biti među najpraćenijim opštinama za kupovinu stanova, verovatno bi vas čudno pogledao. Danas više nije tako.
Ekspo projekat, saobraćajnice i veliki broj novih gradilišta potpuno su promenili interesovanje kupaca. Ljudi sada gledaju Surčin kao mesto gde cena još nije dostigla maksimum.
Naravno, nije svaki deo opštine isti i nisu svi projekti dobri. Zato kupci danas mnogo više proveravaju:
- udaljenost od glavnog puta
- pristup gradskom prevozu
- kvalitet izolacije
- broj parking mesta
- rok završetka gradnje
Ovde se posebno vidi koliko infrastruktura utiče na cenu. Dovoljno je da se otvori nova saobraćajnica ili proširi linija prevoza i cene vrlo brzo krenu naviše.
Borča i Palilula više nisu “jeftina periferija”
Borča je dugo važila za kraj koji ljudi gledaju samo zbog niže cene. Danas je situacija dosta drugačija. Veliki broj novih zgrada, bolja povezanost i razvoj sadržaja promenili su način na koji kupci gledaju ovaj deo grada.
Palilula je posebno zanimljiva jer ima ogromnu razliku između naselja. Jedan deo opštine ima veoma visoke cene, dok se u drugim delovima još mogu pronaći znatno pristupačniji stanovi.
Ono što kupci danas najviše gledaju jeste odnos uloženog i dobijenog. Ljudi mnogo manje kupuju “ime opštine”, a mnogo više analiziraju svakodnevni život.
Recimo, mnogima danas više znači:
- da imaju parking
- da mogu brzo do vrtića
- da ne menjaju tri prevoza do posla
Realno, kada krenete da živite u stanu, te stvari postanu važnije od same adrese.
Šta kupci najčešće pogreše kada traže povoljan kvadrat
Najčešća greška je gledanje samo početne cene oglasa. Neretko stan koji deluje jeftinije na kraju izađe skuplje zbog dodatnih ulaganja.
Posebno obratite pažnju na:
- legalizaciju
- kvalitet stolarije
- parking
- troškove održavanja
- udaljenost od glavnih saobraćajnica
Jedna zanimljiva stvar se vidi tokom 2026. godine. Kupci su mnogo spremniji da uzmu stan dalje od centra ako dobijaju noviju zgradu i bolji raspored prostorija.
Pre deset godina ljudi su pristajali na male stanove u centru po svaku cenu. Danas je mnogo više porodica koje biraju veći stan u Mirijevu ili Batajnici umesto male kvadrature na skupljoj lokaciji.
Za kraj
Tržište stanova u Beogradu tokom 2026. nije jednostavno za procenu, ali jedna stvar je prilično jasna. Najpovoljniji kvadrat više nije nužno vezan za najudaljenije delove grada. Kupci sada traže balans između cene, prevoza, parkinga i kvaliteta gradnje.
Ako trenutno pratite oglase, verovatno ste i sami primetili koliko brzo dobre ponude nestaju. Posebno u naseljima koja još imaju nižu cenu, a ozbiljan potencijal rasta. Tu se trenutno vodi najveća borba među kupcima.